Как прекратить долевую собственность на земельный участок. Прекращение права общей собственности

Содержание права общей собственности составляют традиционные правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Однако поскольку сособственников несколько, возникает необходимость достижения их согласия, формирования общей воли при осуществлении этих правомочий. Поэтому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; если же согласия достигнуть не удалось, то порядок владения и пользования устанавливается судом.

При этом объем правомочий участника, как правило, связан с размером его доли в праве общей собственности. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При отсутствии такой возможности сособственник имеет право требовать компенсации от других сособственников, пользующихся имуществом, приходящимся на его долю. Владея и пользуясь имуществом, сособственники могут получать плоды, продукцию и иные доходы, которые согласно ст. 248 ГК поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением. Иное, в частности, может быть предусмотрено договором простого товарищества (ст. 1048 ГК).

Поскольку право собственности предоставляет его обладателю не только возможности по владению, пользованию и распоряжению имуществом, но и возлагает на него бремя несения всех расходов по его содержанию (ст. 210 ГК), постольку и право общей собственности подразумевает несение сособственниками определенных расходов по содержанию имущества. Законодательство выделяет две группы расходов, которые несут сособственники:

1. обязанности публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи);

   издержки по содержанию и сохранению имущества.

В обоих видах этих расходов каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле.

При рассмотрении такого правомочия, как распоряжение, следует различать

• распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников, и,

  распоряжение долей в праве долевой собственности.

В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что при недостижении соглашения участников они не могут обратиться за разрешением спора в суд, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.

Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК.

Право преимущественной покупки

Прекращение права общей долевой собственности

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними.

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, - это переход частей данного имущества в собственность каждого из сособственников пропорционально их долям в праве общей собственности и прекращение общей долевой собственности на это имущество. Раздел имущества означает прекращение общей собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать новый объект права собственности, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Выдел доли из общего имущества - это переход части этого имущества в собственность участника общей собственности пропорционально его доле в праве общей собственности и прекращение для этого лица права на долю в общем имуществе. При выделе доли общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся участников. Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества - нового объекта права. И раздел, и выдел по общему правилу должны производиться по соглашению между участниками. Если же участники не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, спор может быть разрешен в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (ст. 252 ГК РФ).

Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого участнику в натуре, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это возможно при наличии следующих обстоятельств:

1. доля сособственника незначительна;

   доля не может быть реально выделена;

   у сособственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.

Обращение взыскания на долю в общем имуществе осуществляется и при долевой, и при совместной собственности, с той лишь особенностью, что при совместной собственности предварительно требуется определить долю участника.

58. Понятие стороны. предмет, содержание и виды гражданско-правовых обязательств. Основания их возникновения.

Обязательство представляет собой взаимоотношение участников экономического оборота (товарообмена) - субъектов гражданского права, урегулированное нормами обязательственного права, т.е. одну из разновидностей гражданских правоотношений.

Поскольку обяза­тельства оформляют процесс товарообмена, они относятся к группе имущественных правоотношений. В этом качестве они отличаются от гражданских правоотношений неимущественного характера, которые поэтому не могут приобретать форму обязательств. Невозможно, на­пример, появление гражданско-правового обязательства сына перед родителями поступить на учебу в университет, отказаться от вредной привычки или обязательства признать честь и достоинство конкретной личности.

Важно!

Определение обязательства закреплено в п. 1 ст. 307 ГК: «В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности».

Характерные особенности обязательства

Обязательство – это относительное правоотношение, поскольку стороны точно определены(конкретному управомоченному лицу всегда противостоит конкретное обязанное лицо, относительно этих субъектов и возникает правоотношение).

В отличие от вещного права, где право по владению, пользованию и распоряжению вещью осуществляется самим собственником, в обязательстве кредитор может реализовать свое право лишь посредством действия должника.

Надлежащее исполнение обязательств обеспечивается мерами государственного принуждения, содержащимися в санкциях (к мерам воздействия на нарушителя относят взыскание убытков,неустойки , пени, штрафа).

Для обязательств характерна исковая форма защиты нарушенных прав (исковую защиту признают формой приведения санкций в действие).

Признаки обязательства :

его сторонами являются строго определенные лица: должник и кредитор (относительное правоотношение);

объект обязательства - определенные правомерные действия обязанного лица (по передаче имущества, уплате денег);

реализация кредитором своего права возможна только через выполнение должником своей обязанности;

применение к должнику мер гражданско-правовой ответственности.

Сущность обязательства

Сущность обязательства сводится к обязанию конкретных лиц к оп­ределенному поведению, т.е. для него характерно «состояние связан­ности одного лица в отношении другого». Традиционно поэтому при­нято считать, что субъективное обязательственное право есть «право на действие другого лица», которое дает возможность господства над поведением должника, тогда как вещное право позволяет осуществлять лишь господство над вещью.

Подробнее

Обязание должника к определенному поведению (действию или, реже, к воздержанию от действия) означает, что кредитор вправе требовать от него исполнения под угрозой применения мер граждан­ско-правовой (имущественной) ответственности (ст. 396 ГК). Наряду с этим в ряде случаев кредитор по обязательству также дол­жен совершить некоторые действия, прежде всего принять предложен­ное должником исполнение (соответствующее всем условиям обяза­тельства и составляющее его предмет), а также оформить его (выдать должнику расписку в получении денежного долга, подписать акт сда­чи-приемки выполненных для него работ и т.п.). Такого рода действия обычно сопутствуют исполнению обязанности должника, составляю­щей существо соответствующего обязательства, и потому специально не включаются в его предмет. Они составляют содержание так на­зываемых кредиторских обязанностей, исполнения которых должник вправе потребовать от кредитора. Однако при этом должник не ста­новится кредитором, а кредитор - должником, ибо речь идет о сугубо вспомогательных действиях, касающихся исполнения основного долга и не составляющих самостоятельного, полноценного обязательствен­ного отношения, а входящих в состав единого обязательства.

Аналогичную (несамостоятельную, вспомогательную) роль играют в обязательственных отношениях и односторонне-распорядительные права их участников (обычно называемые у нас секундарными правами), например право кредитора-покупателя товара выбрать одно из предусмотренных законом последствий нарушения должником-продавцом своей обязанности передать товар надлежа­щего качества (ст. 475 ГК), право на одностороннее расторжение до­говора при существенном нарушении его условий контрагентом (п. 2 ст. 450 ГК) и т.п. Такие субъективные права закрепляют возможность одностороннего воздействия управомоченного лица на обязательственное отношение (его изменение или даже прекращение), а не тради­ционную возможность требования совершения каких-либо действий обязанным лицом-контрагентом.

Отличие обязательств от других имущественных гражданских правоотношений : они представляют собой типичные относительные (а не абсолютные) правоотношения, харак­теризующиеся строго определенным субъектным составом, так как оформляют отдельные акты экономического обме­на, возникающие между его конкретными участниками.

Замечание

Субъективное право в относительных (обязательственных) отно­шениях сводится к праву требования определенного поведения от кон­кретных обязанных лиц, тогда как в абсолютных правоотношениях его существо составляет право на собственное поведение (по отношению к неопределенному кругу обязанных лиц).

Поэтому предмет обяза­тельств составляют вполне определенные действия по:

передаче иму­щества;

производству работ;

оказанию услуг (выступающие в форме обязанностей активного типа)

либо воздержание от конкретных дейст­вий (например, обязанность не разглашать сущность полученного по договору секрета производства (ноу-хау) без согласия первоначально­го обладателя такой информации), а не общая обязанность не препят­ствовать кому-то в осуществлении его права, как в абсолютных пра­воотношениях.

Объекты обязательственных прав:

раз­личные объекты имущественного оборота (в том числе вещи, опреде­ленные как индивидуальными, так и родовыми признаками);

имущественные права;

результаты работ;

оказание услуг материаль­ного и нематериального характера и т.д.,

по поводу которых не может возникнуть вещных или исключительных (интеллектуальных) прав.

Помимо тех случаев, когда прекращается право собственности в общем порядке, здесь есть свои особенности. Например, раздел общего имущества, который возможен только исходя из свойств имущества. Раздел имущества предполагает прекращение отношений общей собственности. Имущество может быть разделено по соглашению между всеми участниками. Закон не предусматривает возможности одного из участников требовать принудительного раздела имущества, потому что это означало бы очевидное вмешательство в правовую сферу других лиц. Вместе с тем каждый из участников праве требовать выдела своей доли. Если ему в этом отказывают, то он имеет право обратиться в суд. Выдел доли производится в натуре, то есть речь идет о том, что какая-то часть общего имущества отделяется и передается выделяющему участнику. В идеале она должна максимально соответствовать его доле. Кроме того, при производстве раздела либо при выделе доли также учитывается порядок пользования имуществом, который сложился ранее. Если выдел доли невозможен. Допустим, он невозможен исходя из свойств самого имущества, либо закон запрещает его выдел. Как быть в этих случаях? В таких случаях выделяющийся участник вправе потребовать выплаты ему компенсации взамен доли. Если участнику общей собственности невозможно выделить имущество, соответствующее его доли, а возможно только в меньшем объеме – остальные участники должны компенсировать ему такую несоразмерность. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Условия: во-первых, доля такого участника должна быть незначительной. Во-вторых, она не может быть реально выделена. В-третьих, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Применение этого правила возможно только лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли. Что касается существенного интереса в использовании общего имущества, здесь нужно принимать во внимание нуждаемость в использовании имущества в силу возраста, состояния здоровья, необходимо учитывать профессиональную деятельность и иные обстоятельства. Суд может передать выделяемую долю в собственность участника, который наоборот имеет существенный интерес. Естественно при этом новый собственник будет обязан компенсировать остальным участникам стоимость их долей. Получение такой компенсации в любом случае означает прекращение отношений общей собственности.

Совместная собственность

Такая собственность возникает только в случаях, которые предусмотрены законом в отличие от долевой собственности она не может возникнуть произвольно. Невозможно соглашением сторон распространить режим совместной собственности на то или иное имущество. ГК РФ предусматривает 2 таких случая:

· Совместная собственность супругов.

· Совместная собственность членов крестьянского фермерского хозяйства.

До 2001 года ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ» предусматривал еще одно основание – жилые помещения в порядке приватизации могут приобретаться в совместную или долевую общую собственность. ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» устанавливает несколько оснований возникновения совместной собственности членов товарищества. В частности, речь идет об общем имуществе товарищества, которое приобретается за счет целевых взносов. Это также земельные участки, предоставляемые для размещения садоводческих (и др.) объединений. Совместная собственность характерна тем, что в ней не определяются доли совместного имущества, а потому она называется долевой. Она отличается более доверительным характером отношений между участниками. Поскольку отношения между участниками совместной собственности предполагаются более тесными и доверительными, то все действия, совершаемые ими в процессе владения, должны быть согласованными – владение имуществом осуществляется сообща. Иное может быть предусмотрено соглашением между ними. Теоретически нет препятствий тому, чтобы предположить еще возможно рассмотрения в судебном порядке споров по распоряжению общим имуществом. Наибольшее различие между совместной и долевой формами собственности наблюдаются при распоряжении объектом совместной собственности. Здесь уже нет 2-ух уровней распорядительной возможности (доля и объект в целом). В случае с совместной собственностью никакой доли нет, распорядиться можно только совместным имуществом. Общее правило таково, что тоже требуется согласие всех участников, но особенность состоит в том, что здесь согласие предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имущества – презумпция согласия. Совершенная одним из участников сделка по распоряжению имуществом можно быть признана недействительной по требованию остальных участников только лишь в том случае, если другая сторона знала или заведомо должна быть знать о наличии ограничений в отношении распоряжения имуществом. Если это недвижимое имущество, а также если сделка подлежит государственной регистрации или нотариальному удостоверению – в этих случаях закон требует получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга. Супруг, чье согласие получено не было, вправе в течение года такую сделку оспорить (признать недействительной).

Если дом принадлежит нескольким лицам, то в отношении него действуют нормы ГК, регулирующие режим права общей долевой собственности. Данные нормы закрепляют обязанность лиц-участников такой собственности сообща осуществлять управление имуществом.

Есть ряд оснований, по которым может прекращаться режим общей собственности. Так, прекращение общей долевой собственности на дом возможно в случае перехода собственности к одному субъекту, в результате чего режим общей собственности прекращается, а дом переходит в индивидуальную собственность к одному лицу. Также долевая собственность прекращается при разделе, когда каждый из участников получает в индивидуальную собственность свою долю. Еще одним основанием является гибель самого имущества.

При выделе доли участника, право общей долевой собственности также прекращается, но в отличие от раздела, оно прекращается только для «выделившегося» участника, а для остальных продолжает существовать. Правила выдела доли и раздела общего имущества закрепляет 252 статья ГК РФ.

Причин, по которым возникает потребность выделить долю или разделить дом между участниками общей собственности, много. Судебная практика показывает, что применение вышеуказанной статьи Гражданского кодекса вызывает много вопросов. Сложности возникают, когда участник долевой собственности желает выйти из неё, однако невозможно в натуре выделить его долю. В Московском регионе часто суды отказывают в исках о прекращении общей долевой собственности на дом посредством выплаты компенсации, указывая на необходимость достигнуть согласия между участниками. Безусловно, такие акты судебной власти нарушают права участников долевой собственности, ставя возможность реализации ими своих прав в зависимость от других ее участников.

Поэтому для прекращения общей долевой собственности на дом в судебном порядке необходима помощь хорошего адвоката , который проследит за тем, чтобы в ходе разбирательства нормы 252 статьи толковались правильно. Адвокат поможет проанализировать конкретную ситуацию, спрогнозировать возможные варианты прекращения общей собственности в данном случае и подготовить необходимые материалы и документы к судебному разбирательству.

С помощью адвокатов нашей компании вы сможете защитить свои права и закрепить порядок их реализации в суде.